農地の相続|農地・山林

司法書士・行政書士やまびこ事務所:八雲町
八雲風景

農地の転用について

農地転用許可とは

国土が狭く住宅地とできる土地の面積が小さい日本では、土地の利用について様々な競合が生じます。
そのため農地法に基づく農地転用許可制度を設け、農地の確保と住宅地や工業用地など農業以外の用途としての利用との調整を図るために、農地を農地以外のものにする際に都道府県知事または農水大臣(地方農政局長等)の許可を得なければいけない仕組みになっています。

農地転用許可(届出)の種類

農地法の農地転用許可には大きく分けて、ご自身の土地を農地以外の目的のものに変更する場合の第4条許可と農地以外の目的のものに変更して売買、賃貸借などをする場合に必要となる第5条許可があります。
農地を農地のままで売買、賃貸借または相続する場合には第3条許可(届出)となります。

農地法第3条許可 農地を農地のまま売買、賃貸借等をする場合
農地法第3条届出 農地を相続した場合
農地法第4条許可 自分で所有している市街化調整区域内の農地を農地以外のものに転用する場合
農地法第4条届出 自分で所有している市街化区域内の農地を農地以外のものに転用する場合
農地法第5条許可 市街化調整区域内の農地を農地以外の目的で利用するために売買、賃貸借等をする場合
農地法第5条届出 市街化区域内の農地を農地以外の目的で利用するために売買、賃貸借等をする場合

農地の売買

農地の売買

通常の土地と違い田や畑などの農地は農地法により厳しく制限されているため簡単には他人に売買することは出来ません。
農地を売買するためには基本的に農業委員会等の許可を受ける必要があります。

農地転売の許可

農地を売買する際に受ける許可には農地を農地として売買するのか、農地以外の目的に転用して売買するのかによって違います。

農地を農地のまま売買する場合【農地法第3条許可】

農地や採草放牧地を売買する場合には農業委員会の許可を受けなければいけません。
また、農地等を譲り受ける方は既に農業を行っている方か農業生産法人に限られます。

個人の場合の要件
  • 農地のすべてを効率的に利用すること
  • 必要な農作業に常時従事すること
  • 一定の面積を経営すること(地域により面積は異なります。)
  • 周辺の農地利用に支障がないこと
農業生産法人の場合の要件
  • 株式会社(公開会社でないもの)、農事組合法人、合名会社、合資会社、合同会社
  • 主たる事業が農業であること
  • 構成員の議決権の4分の3が農業関係者であること
  • 役員の過半数が農業の常時従事者(原則年間150日以上)である構成員であること。

許可を受けずに行った売買は無効となり、当然登記をすることもできません。

農地を転用して売買する場合【農地法第5条許可・届出】

農地を住宅用地や工業用地など他の目的に転用して売買をする場合、転用面積が4ha以下の場合は都道府県知事の、転用面積が4haを越える場合には農林水産大臣の許可が必要となります。(2ha以下の農地で権限移譲されている場合は市町村又は農業委員会となります。)また、転用しようとする農地が市街化区域内の場合は市町村農業委員会への届出となります。

農地転用の許可基準

全ての農地に対して転用の許可がなされるわけではありません。
優良な農地は転用を厳しく制限され、市街地に近い農地や生産力の低い農地等は転用許可がなされる可能性が高くなっています。

許可の基準となる農地の区分
農用地区域内農地 市町が定める農業振興地域整備計画において農用地区域に指定された区域内の農地 原則不許可
甲種農地 市街化調整区域内にある農地のうち、次に掲げるもの
集団農地(おおむね10ha以上)であって高性能農業機械による営農に適した農地
・農業公共投資の対象となった農地であって農業公共投資後8年以内のもの
原則不許可
ただし、公益性の高い事業の用地転用は許可される場合あり
第1種農地 ・集団農地(おおむね10ha以上)
・農業公共投資の対象となった農地
・近傍の標準的な農地を超える生産性の高い農地
原則不許可
ただし、公益性の高い事業の用地転用は許可される場合あり
第2種農地 ・市街地化が見込まれる区域内にある農地
・農業公共投資の対象となっていない生産性の低い小集団の農地
第3種農地等に立地困難な場合に許可
第3種農地 都市的施設の整備された区域内の農地や市街地内の農地 原則許可
許可の審査基準
  • 農地転用の確実性…農地を転用して申請に係る用途に供することが確実と認められるかどうか
  • 被害防除措置の妥当性…土砂の流出等の災害発生のおそれや農業用用排水の機能障害等周辺農地に係る営農条件に支障を生じるおそれがあると認められるかどうか
  • 一時的な転用…仮設工作物の設置その他の一時的な利用のための農地転用の場合は、その利用後に再び農地として利用できる状態に回復されるかどうか

農地の売買をお考えの方は、まずは当事務所へご相談下さい。

山林の所有者変更

森林の所有権変更届

森林の適切な整備や保全のために行政が森林の土地の所有者に対し助言や指導等管理をする必要があります。
そのため平成23年4月に森林法改正が改正され、森林の土地所有者を把握する目的で平成24年4月以降、売買、相続等の原因の如何に関わらず、新たに森林の土地の所有者となった者に対し、市町村に届出を行うことが義務付けられました。

個人、法人を問わず、売買や相続等により森林の土地を新たに取得した方は、市町村に届出をしなければなりません。

森林とは…「木竹が集団して生育している土地」および「木竹の集団的な生育に供される土地」(農地や人家の庭は除く)
※登記簿上の地目が「山林」以外であっても上記の条件に該当していれば届出の必要な森林となります。

ただし以下のケースは届出の対象外となります。

  • 所有権以外の地上権、借地権等の取得の場合
  • 以下の面積以上の土地で国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出をした場合
    ・市街化区域:2,000平方メートル
    ・その他の都市計画区域:5,000平方メートル
    ・都市計画区域外:10,000平方メートル
届出期間

土地の所有者となった日から90日以内に、取得した土地のある市町村の長に届出をしなければいけません。

届出事項
届出書 届出者、前所有者の住所氏名、所有者となった年月日、所有権移転の原因、土地の所在場所及び面積、土地の用途等
添付書類 登記事項証明書(写しも可)又は土地売買契約書など権利を取得したことが分かる書類の写し、土地の位置を示す図面等

また、上記の届出とは別に森林の所有権移転の登記も必要となりますので注意が必要です。

森林の土地の所有権の移転等に関して、当事務所では届出から法務局への登記まで一括して行う事ができます。お気軽にご相談下さい。

農地の相続

農地を相続した場合の手続き

相続により土地所有者がわからなくなり、長期間放置され耕作放棄地となったり防災上の問題となる土地が増えています。
そのため農地法の改正により平成21年12月以降、農地を相続した場合、農地が所属している農業委員会または農業担当課にその旨を届出をしなければいけないこととされました。
届出の期間は農地を相続した日から10ヶ月以内とされています。

届出をする人 相続により農地を取得した人
遺産分割協議が未完了の場合は相続人全員
届出の期限 農地取得を知った日から10ヶ月以内
届出先 農地が所属している農業委員会または農業担当課
罰則 届出をしなかったり、虚偽の届出をした場合には10万円以下の過料

※農地を相続した方が農地を有効に利用できない場合には、農業委員会から「あっせん等」を受けることができます。

また、農業委員会への届出とは別に農地の所有権移転の登記も必要となりますので注意が必要です。

法定相続人以外の方が遺贈により土地を取得した場合について

特定遺贈の場合(遺言により農地が指定されている場合)

贈与や売買と同様に許可(農地法第3条許可)が必要となります。
また、農地の遺贈を受ける方はすでに農業を行っている方に限られます。

包括遺贈の場合(相続財産の割合の指定によって遺贈を受ける場合)

相続人の方が相続する場合と同様に届出のみとなります。

農地の相続に関して、当事務所では農業委員会への届出、許可、法務局への登記まで一括して行う事ができます。お気軽にご相談下さい。